элитную виллы для продажи | Марбелья | UA 2.2

Вопросы законодательства и налогообложения

При покупке имущества в Испании мы советуем прибегнуть к помощи профессионалов, как адвоката, так и налогового агента, которые смогут предложить Вам наилучшее решение. Мы с большим удовольствием можем рекомендовать Вам некоторые адвокатские бюро с хорошей репутацией.
Тем не менее, здесь мы представляем важнейшие положения, которые следует иметь в виду при принятии решения о покупке недвижимого имущества в Испании. Эта информация взята из статьи, опубликованной в журнале «Балмс Групп Интернашонал Ло Мэгазин №1».(International Balms Group Law Magazine Nº1)

I. ДОГОВОРЫ

«Договор» - это двусторонняя юридическая сделка: добровольный юридический акт, совершаемый двумя сторонами и порождающий взаимные обязанности. Гражданский Кодекс (ГК) закрепил принцип свободы формы договора (ст. 1255 ГК и ст. 1278 ГК), однако эта свобода имеет свои границы, определенные Законом, требованиями морали и общественного порядка.

1.1.Предварительный договор:
Первая фаза юридических обязательственных отношений начинается с предварительного договора. Нам известны следующие его формы:
a) Обещание Продажи: Двусторонний предварительный договор, именуемый договором обещания продажи (ст. 1.254 ГК) которым предусмотрено, что обе стороны имеют право и обязанность придать ему юридическую силу, отличается от одностороннего предварительного Контракта, именуемого Контрактом о Праве Покупки.

b) Контракт о Праве Покупки – это самый типичный для Испании предварительный договор. В нем продавец предоставляет претенденту возможность после уплаты  определённого процента цены продажи (предоплата)принимать решение о заключении / незаключении основного контракта, то есть подписывает нотариальный договор купли/продажи, который должен быть исполнен в определенный срок при определенных условиях. Основные условия Контракта о Праве Покупки следующие:
Предмет договора: описание объекта недвижимости.
Продажная цена.
Опционная предоплата: обычно составляет 10% от цены, подлежащей уплате при подписании опциона.
Срок совершения (ст. 14 Ипотечного Регламента). Это последнее условие позволяет внести контракт о праве покупки (опционный контракт) в соответствующий Реестр Собственности.

c) «Платеж в подтверждение»: речь идет о денежной сумме, выплачиваемой в счет окончательной цены, о которой обе стороны договорились и подтверждают свое намерение: одна – продать- другая- купить. Если в предварительном документе упоминается, что речь идет о «платеже в подтверждение», то уплаченная сумма включается в итоговую цену. С этого момента, как продавец, так и покупатель могут требовать исполнения контракта. На самом деле, условие в форме «платежа в подтверждение» делает этот документ настоящим договором купли/продажи с того самого момента, когда договор подписан обеими сторонами.

d) Задаток – «чистый» задаток, называемый иначе «пенитенциарным» - это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу. Если покупатель не исполняет своего обязательства, задаток остается у продавца, а если не исполняет продавец – он должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере (ст.1.454 ГК). Необходимо, чтобы в соглашении было четко прописано, что речь идет именно о пенитенциарном задатке, в противном случае, мы имеем дело с «платежом в подтверждение».

1.2. Договор купли-продажи
Договор купли-продажи относится к группе договоров о передаче права владения: происходит переход права собственности, но не сам по себе, а посредством передачи вещи. Вследствие этого, в ходе купли-продажи передается не проданная собственность, а обязанность передать ее: это договор о передаче владения, относящийся к обязательственному типу договоров.
Обязательные условия, включаемые в договор купли-продажи, следующие:
a) Договаривающиеся стороны (покупатель и продавец) обязуются передать и принять вещь и уплатить за нее определенную цену
b) Вещь (то есть предмет договора, в нашем случае – недвижимое имущество) должна быть определена или определима.
c) Цена представляет собой определенную или определимую сумму денег: речь идет о «точной цене».
d) Стороны исходят из принципа свободной формы договора, за исключением тех его частей, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению акта купли-продажи.
Договор купли-продажи может заключаться непосредственно между сторонами, он для них имеет силу и связывает взаимными обязательствами, однако важно, чтобы этот договор имел нотариальное удостоверение, то есть, чтобы был оформлен нотариальный документ для того, чтобы данная купля-продажа могла быть зарегистрирована в соответствующем Реестре Собственности.

1.3. Нотариальное удостоверение купли-продажи
Главная обязанность продавца состоит в передаче вещи, являющейся предметом договора купли-продажи (ст.1.462 ГК)
Эта реальная передача может выражаться либо в материальной, физической передаче объекта, либо только документально, фиктивно, что выражается в наличии подписи в нотариально удостоверенном договоре купли-продажи: «…нотариально удостоверенным документом покупателю юридически передается право собственности…» (STS 12-6-2003_ A.C.621/2003).
Нотариальное удостоверение купли-продажи включает:
a) введение:
-номер нотариального акта
-дата и место
-сведения о нотариусе
-сведения о сторонах договора
-сведения о представителях (если таковые имеются)
b) Представление:
-описание продаваемой недвижимости и ее регистрационные данные
-наличие обременений и сервитутов
-регистрационные данные
c) Условия договора:
-цена
-форма оплаты
-оплата общественных платежей
-уплата налогов и издержек
d) Подтверждение ознакомления и заверение документа сторонами
e) Нотариальное удостоверение
При подписании нотариального договора купли-продажи необходимо представить следующие документы:
a)Заверенную копию паспорта /удостоверения личности сторон и/или представителей и соответствующие нотариальные доверенности.
b) В случае, если речь идет о новом здании: свидетельство о сдаче объекта и свидетельства подключения света и воды.
c) Справка об уплате налога на имущество и на вывоз мусора
d) Справка от сообщества собственников об отсутствии непогашенной задолженности.
e) Справки об оплате различных видов коммунальных услуг. По просьбе сторон договора и в случае официального нотариального удостоверения купли-продажи, нотариус выполняет «представление день в день» в соответствующий Реестр Собственности с целью засвидетельствовать передачу права собственности

II. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ЗАМЕЧАНИЯ. ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЯ

Для городского дома, другого жилья или коммерческих площадей, то есть для каждого вида недвижимости существует отдельный раздел Реестра Собственности, в который вносятся сами контракты и все сведения, относящиеся к объекту недвижимости. (ст.1 HL («Закон об Ипотеке»). Внесение в Реестр Собственности записи о собственнике недвижимости охраняет интересы третьих лиц - добросовестных приобретателей от возможных претензий других возможных приобретателей, данные о которых не внесены в Реестр.

2.1 Документальное подтверждение юридического статуса жилья.
Самым важным документом, подтверждающим юридический статус жилья, является свидетельство о праве собственности и обременениях из соответствующего Реестра Собственности. Этим свидетельством должно подтверждаться, что здание, в котором находится жилое помещение, введено в эксплуатацию, свободно от обременений и ограничений, и что продавец является настоящим собственником жилья. В случае, если такое свидетельство запрашивается за несколько дней до подписания договора купли-продажи, целесообразно запросить свидетельство от Регистратора длительного срока действия; в этом случае в течение тридцати календарных дней Регистратор обязан предоставлять информацию о любых изменениях в отношении указанной недвижимости (новых обременениях или изменениях в праве собственности, если таковые будут иметь место). Таким образом, предоставляется информация непосредственно накануне даты совершения купли-продажи.
Также для уточнения ситуации с налогообложением объекта недвижимости целесообразно запросить квитанцию, подтверждающую уплату налога на недвижимое имущество за последний календарный год (обычно называемого «подомовой налог»). Оплата общественных расходов подтверждается справкой от секретаря общества собственников жилья с положительной резолюцией председателя общества, подтверждающей, что продавец вовремя оплачивает расходы общества. В противном случае целесообразно потребовать, чтобы продавец до заключения договора купли-продажи погасил задолженность по упомянутым платежам или исключил эту сумму из цены договора, так как в обоих случаях ответственность за такие долги ложится на жилое помещение, а следовательно, покупатель окажется обязанным оплатить их.

2.2. Нотариус и Реестр Собственности:
В любом случае, нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи, кроме случаев прямо выраженного отказа приобретателя, за три дня до даты подписания официально запрашивает у Регистратора по факсу описание, сведения о праве собственности и обременениях жилого помещения, с тем, чтобы эта информация была действительна в течение девяти дней.
В Королевском Декрете 2537/94 и Инструкции 2.12.1996 (Государственный Бюллетень от 18 декабря 1996г, №304) содержится перечень обязанностей Нотариусов и Регистраторов, призванный исключить риск двойной продажи или иного распоряжения недвижимостью, что могло бы нанести ущерб интересам покупателя. Важнейшие из них следующие:
a) Нотариус обязан подтвердить правовое положение жилья до даты заключения договора купли-продажи: соответствующий Реестр Собственности в течение трех дней должен предоставить по факсу нотариусу информацию о состоянии земельного участка, а также о полученных, но еще не зарегистрированных документах.
b) В тот же день нотариус обязан предоставить информацию в Реестр Собственности о договоре купли-продажи: номер нотариального акта, дату, договаривающиеся стороны и точное описание продаваемого жилья.
c) По запросу нотариуса Регистратор обязан предоставить акт о вручении в тот же день или на следующий.
d) Регистратор Реестра Собственности обязан информировать нотариуса о любом документе, способном нанести ущерб юридическому режиму собственности в течение девяти дней с момента получения такого документа.

2.3. Документы, требуемые для первичной подготовки к передаче прав по договору купли-продажи.
Королевским Декретом 515/89 от 21 апреля, Официальным Бюллетенем Испании 117 от 17 мая определена информация, которая должна предоставляться для совершения купли-продажи.
a) Проект договора
b) Разрешение на проведение строительных работ
c) Градостроительная карточка
d) Документ о свойствах (использованные строительные и изолирующие материалы)
e) Планировка жилья
f) Планировка местоположения жилья
Кроме того, мы должны запросить:
g)Сведения о продавце, строителе и архитекторе.
h) Описание жилья (полезная площадь) (Прилагается к договору).
i) Описание зон общего пользования.
j) Устав общества собственников жилья (если таковое учреждено)
k) Копия документа, гарантирующего в соответствии с Законом 57/68 перечисление денежных сумм, предоплаченных покупателем (аваль).

III. НАЛОГИ И СБОРЫ ПРИ КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ

Налоги при купле-продаже жилья варьируются в зависимости от того, является ли жилье новым (продаваемым непосредственно застройщиком) или речь идет о вторичном жилье, приобретаемом из вторых рук, и т.д. (приобретаемого как у физического, так и у юридического лица)

3.1. Налоги, которыми облагается приобретение первичного жилья:
Для этого вида купли продажи предусмотрены следующие налоги: НДС и налог на юридические акты
На сегодняшний день применяются следующие виды налогов:
a)Налог на добавленную стоимость (НДС). Покупатель, в качестве конечного потребителя должен уплатить НДС продавцу, который, в свою очередь, его декларирует и перечисляет в Государственную казну. Начиная с вторичной покупки жилья и всех последующих, сделка НДС не облагается, вместо него применяется налог на переход права собственности (ITP)
7% для жилья.
16% для помещений, гаражей, подсобных помещений.
На Канарах не применяется НДС, ему соответствует местный налог IGIC(Канарский общий косвенный налог Канар) по ставке 5 %.
Если при покупке жилья мы включаем в договор гаражи или подсобные помещения, то налог также будет составлять 7%, однако, если гараж или подсобное помещение покупается позже или, независимо от титула, имущество будет признано элитным, налоговая ставка составит 16%.

b) Налог на юридические акты (AJD) составляет 1% от стоимости купли-продажи. Этот налог взимается с договоров, отвечающих трем следующим условиям: они удостоверяются нотариально, подлежат внесению в реестр и имеют стоимость в денежном выражении; для договоров купли-продажи. Для договоров купли-продажи рассчитываются от общей цены сделки, а в ипотечных договорах – от стоимости ипотечного обязательства. До 31 декабря 2002 года налоговая ставка составляла 0,5%.
Таким образом, необходимо, чтобы оцениваемый объект не облагался другим видом налога, что означает, что AJD не применяется одновременно с налогом на переход права собственности (ITP)
AJD всегда применяется при продаже нового жилья. В этом случае, если стоимость жилья составляет, например, 210 000 евро, покупатель должен будет уплатить 7% от стоимости в качестве НДС, то есть, 14 700 евро, и 1% в качестве AJD, то есть 2 100 евро.

c) Налог на прибавочную стоимость – муниципальный налог на возрастание стоимости городских земель. Этим налогом облагается увеличение стоимости городских земель в течение лет, когда продавец являлся их собственником. Он подлежит уплате каждый раз, когда происходит переход права собственности на жилье (как продажа, так и дарение и наследование). Исчисляется исходя из стоимости земли, а итоговая стоимость будет тем выше, чем больше времени прошло между моментом приобретения жилья продавцом и датой его продажи, а также зависит от того, в какой муниципалитет входит и к какой зоне относится. Тарифная ставка устанавливается Муниципалитетом. Для исчисления этого налога необходимы: Свидетельство прежнего собственника и IBI (Налог на недвижимое имущество). Обязанность уплаты налога на прибавочную стоимость ложится на продавца, если обе стороны прямо не договорились о том, что платит продавец.

3.2. Налоги, которыми облагается купля-продажа вторичного жилья.
a) Налог на Переход права собственности (ITP): применяется в случае повторной и последующих продаж жилья. Этот налог относится к ведению Автономных сообществ. Обязанность его уплаты ложится на покупателя, тарифная ставка определяется Сообществом и составляет 6-7% от стоимости жилья.
b) Пpибaвoчнaя cтoимocть: муниципальный налог на увеличение стоимости городских земель.
c) Подоходный налог с физических лиц-нерезидентов. При купле-продаже вторичного жилья продавец приобретает выгоду, представляющую собой разницу между продажной ценой, фигурирующей в нотариальном договоре купли-продажи и ценой, по которой он это жилье приобретал. Эта прибыль в частных случаях облагается налогом IRPF (НДФЛ). Если продавец является «нерезидентом», по закону с него удерживается 3% от стоимости жилья в целях гарантии уплаты налога, составляющего 18% от прибыли.

3.3. Сборы:
a) Нотариальный сбор: представляет собой гонорар нотариуса за составление и удостоверение договора купли-продажи. Стоимость сбора варьируется в зависимости от продажной цены, указанной в договоре и от объема составленного документа.
b) Регистрационный сбор: представляет собой гонорар регистратора за внесение записи о купле-продаже в Реестр Собственности. Также, как и нотариальный сбор, зависит от цены договора.
c) Сбор за оформление документов: представляет собой гонорар за выполнение всех действий, последующих за подписанием договора купли-продажи (уплата налогов, предоставление документов в Реестр для внесения записи, перечисление налога на прибавочную стоимость, замена собственника жилья в Кадастре и т.д.)
d) Сбор за заключение договора на оказание коммунальных услуг: этот сбор уплачивается за оформление договора оказания коммунальных услуг и доставку квитанций на дом.
e) Ипотечный сбор: комиссии за открытие счета, оценку, оформление, AJD…

Эти сборы обычно уплачивает покупатель, кроме налога на прибавочную стоимость, который, как мы уже видели, по закону ложится на продавца, если сторонами не установлено иное. В случае, если в договоре будет отражено, что сборы оплачиваются «в соответствии с законодательством», что означает, что все эти расходы несет покупатель, за исключением налога на прибавочную стоимость и первой заверенной копии договора, которые должны быть оплачены продавцом (ст. 1455 ГК).

3.4. Налоги и платежи на собственность:
a) - IBI (налог на недвижимое имущество): Каждый собственник жилья должен платить ежегодно муниципальный налог, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости жилья. Этот налог называется IBI (налог на недвижимое имущество), более известный как «подомовой налог». Его величина зависит от стоимости жилья (стоимости земли и строения). Кадастровая стоимость периодически пересматривается.
b) -Другие налоги и платежи: свет, вода, вывоз мусора, общественный сбор..

IV. ПРЕТЕНЗИИ В СВЯЗИ СО СТРОИТЕЛЬНЫМИ ДЕФЕКТАМИ:
Одна из главных забот при покупке нового, только что построенного жилья – обнаружение определенных дефектов и проблем в жилище, исправление которых может потребовать от потребителя слишком больших расходов. Могут возникнуть проблемы с отделочными работами, покраской, небольшие трещины, вызванные растяжением материалов, влажностью, проблемы с герметизацией окон и дверей, недостатки столярных работ и т.д.
Например, покупатель А приобретает жилье в городе. Два года спустя после покупки, после зимы, в доме поднимается влажность, появляется конденсат, вызванные некачественной герметизацией окон и дверей.
В этом случае, в соответствии с новым Законом об Упорядочении Строительства, применимом к жилью, разрешение на строительство которого была выдана после 6 мая 2000 года, ответственность за подобные недостатки ложится на лиц, участвовавших в строительстве (девелопер, строитель и т.д.), и покупатель может требовать у них произвести ремонт в течение трех лет с момента окончания строительства жилья (ст. 17 а) Закона об Упорядочении Строительства).
Закон предусматривает, чтобы строитель заключал договор страхования этой ответственности, чтобы гарантировать потребителю соответствующее возмещение расходов. Прежде всего для восстановления жилища следует предпринять попытку найти взаимоприемлемое решение с инициатором строительства. Если это окажется невозможным, целесообразно получить заключение судебного эксперта, который определит причину проблемы, причем его услуги не дорогие. Когда установлена причина и определено лицо, которое должно нести ответственность, могут быть совершены соответствующие юридические действия против ответственной стороны (девелопер, строитель и т.д.) и против страхового агента, чтобы гарантировать возмещение ущерба в любом случае. При благоприятном судебном решении судебные издержки (услуги адвокатов, экспертов и т.д.) также будут отнесены на виновное лицо. Другой пример. Покупатель, вскоре после покупки жилья обнаружил мелкие дефекты отделочных работ (покраска), небольшие трещины из-за расширения материалов, мелкие недостатки столярных работ и т.д. В этом случае, если проблемы связаны с внутренней отделкой помещения, ответственность ложится на строителя, и требования можно предъявить только в течение года с момента окончания строительства жилья (ст.17 b) Закона об Упорядочении Строительства).
Вывод:
a) Когда речь идет о недостатках внутренних отделочных работ жилья, претензии можно предъявлять к строителю, но только в течение года с момента окончания работ. По окончании гарантийного срока этот ущерб возмещению не подлежит.
b)Когда речь идет о недостатках конструктивных элементов здания, таких как нарушение звукоизоляции, термоизоляции, гидроизоляции и других, которые мешают проживанию в жилых помещениях, претензию можно предъявить промотору строительства / строителю в течение трех лет с момента окончания строительства. По окончании этого периода действие гарантии прекращается.
c) Когда строительные дефекты угрожают повреждением фундамента, опорным конструкциям, балкам, крепежным элементам, несущим стенам и другим конструктивным элементам, можно предъявлять претензию промотору строительства / строителю в течение 10 лет.

Декорирование и Меблировка

Желая предложить нашим клиентам наилучшее обслуживание, в некоторых случаях мы продаем меблированное жилье, в других – можем помочь клиенту в выборе внутреннего убранства, согласовывая с ним все необходимые работы, чтобы при желании, он мог получить свое жилье уже полностью отделанным, с полной меблировкой по его вкусу и потребностям уже в день подписания договора купли-продажи, чтобы он мог сразу же насладиться домом своей мечты.

Постпродажное обслуживание

Все сомнения клиента мы разрешаем еще до передачи жилья. После переезда покупателя в новый дом мы решим любую повседневную проблему, которая могла бы возникнуть, связанная как со строительными работами, так и с оборудованием. Один звонок – и мы снова к Вашим услугам.
Каждое сданное жилье застраховано в соответствии с требованиями закона (см. гл.IV «Претензии в связи со строительными дефектами», раздел «Вопросы законодательства и налогообложения»).